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　　在北京市大望京地區，有的農民一夜之間成為了千萬(wàn)富翁——錢(qián)來(lái)自土地拆遷款。這樣的機會(huì )當然不是中國每一個(gè)農民都有，但城鎮化進(jìn)程卻是每一個(gè)農民都逃不出的現實(shí)。

　　對于城鎮化的理論合理性，中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟與金融學(xué)教授許小年說(shuō)：“城鎮的效率比農村的高，因為有規模經(jīng)濟效應，因為有思想的碰撞、容易產(chǎn)生創(chuàng )新，因為有亞當斯密所說(shuō)的分工與協(xié)作。”而現實(shí)情況是，過(guò)去10年來(lái)，中國城鎮化人口比例以每年1—1.5個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)，到2011年末已經(jīng)達到51.27%。每年增長(cháng)1個(gè)百分點(diǎn)，意味著(zhù)每年約有1300萬(wàn)人口涌進(jìn)城市，這成為房地產(chǎn)行業(yè)“黃金十年”背后最有力的推手。而眼下，房地產(chǎn)行業(yè)仿佛走到了十字路口。好消息和壞消息皆有。

　　好消息是，政府今年要“積極穩妥推進(jìn)城鎮化，著(zhù)力提高城鎮化質(zhì)量”。

　　壞消息則是，史上最嚴的房地產(chǎn)調控政策未見(jiàn)絲毫放松跡象，給整個(gè)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)諸多不確定性。

乍暖還寒之際，房地產(chǎn)公司想要延續“黃金十年”，城鎮化或許是一條繞不開(kāi)的道路。

識破空城計

　　實(shí)際上靠著(zhù)在二、三、四線(xiàn)城市的快速發(fā)展，2004年還偏安一隅、土地儲備600萬(wàn)平米的恒大集團（3333.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)恒大），只用了8年便達“一人之下，萬(wàn)人之上”。據其2012年中期報告顯示，今年上半年其土地儲備已達1744.3萬(wàn)平方米，新增房地產(chǎn)項目依舊主要分布于長(cháng)沙、貴陽(yáng)、馬鞍山等二、三線(xiàn)城市。我們確實(shí)可以看到，很多大的開(kāi)發(fā)商在2011年比較積極地進(jìn)入三、四線(xiàn)城市，恒大集團2010和2011年在三、四線(xiàn)城市儲備了很多土地。

　　但伴隨著(zhù)市場(chǎng)規模的增長(cháng)，風(fēng)險也在積聚。2013年初，有媒體稱(chēng)鄂爾多斯的房?jì)r(jià)已在3000元/平米上下徘徊，而中國指數研究院的數據顯示，一年前這里的房屋價(jià)格指數尚在6000元/平米以上。這座曾經(jīng)人均GDP超高的“鬼城”，讓“投資者傷心，套牢者流淚”。

　　“沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮化，到后來(lái)必定是空心化。”中國城鎮規劃設計研究院總規劃師高潮對這樣的現象頗有些不滿(mǎn)，在他看來(lái)，倘若唱起“空城計”，恐怕沒(méi)有開(kāi)發(fā)商能從城鎮化中收益。

　　能否進(jìn)入的標準

　　“未來(lái)的城鎮化道路我們也在研究，但也找不到具體的路徑，我們依照傳統的城鎮化路徑在走，人口進(jìn)入城市還是靠工業(yè)化。”江蘇吳中地產(chǎn)集團有限公司總裁曾昌宇說(shuō)。

　　吳中地產(chǎn)的項目大部分集中在華東區域，我國東部地區的城鎮化速度要快于中部和西部地區。截至2011年，東部地區城鎮人口比重已經(jīng)超過(guò)全國平均水平，達61.0%，而中部和西部地區分別為47%和43%。但東部地區的房地產(chǎn)行業(yè)也面臨一些不確定性。曾經(jīng)以加工制造業(yè)為支撐產(chǎn)業(yè)的東部小城鎮，正在面臨著(zhù)勞動(dòng)力成本上漲、產(chǎn)業(yè)結構調整遇到瓶頸等問(wèn)題，大量制造業(yè)企業(yè)正在遷往中西部地區。

　　“東莞是一個(gè)典型的例子。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一說(shuō)，“原來(lái)以外向出口為主的加工制造業(yè)，在出口受影響后，便向廣東的西部轉移，而外來(lái)務(wù)工人員、工作場(chǎng)所也全部要撤離。”

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，一向注重“剛需”小戶(hù)型開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科（000002.SZ）反應很快。在2012年拿下合肥一宗面積不小的地塊后，其總裁郁亮表示：“評估一個(gè)城市是否能夠進(jìn)入，我們一般會(huì )考慮PIE模型，P代表人口，I代表基礎設施，E代表就業(yè)，而就業(yè)也即產(chǎn)業(yè)。”　　在郁亮看來(lái)，在整個(gè)長(cháng)三角的產(chǎn)業(yè)轉移過(guò)程中，大量產(chǎn)業(yè)從沿海地區向合肥等內地城市轉移，而且合肥是勞動(dòng)力輸出大省，這樣的城市，是房地產(chǎn)企業(yè)的下一塊“福地”。一組數據顯示：萬(wàn)科在一線(xiàn)城市的開(kāi)工量比例呈逐年遞減趨勢，從2008年的41%降到2011年的12%。萬(wàn)科的公告顯示，2012年公司新購地塊多位于二、三線(xiàn)城市，全年70多個(gè)新增項目，只有不到10個(gè)位于北京、上海等一線(xiàn)城市。

　　一線(xiàn)還魂

　　不過(guò)，城鎮化并不意味著(zhù)所有的中小城市都有機會(huì )，要一分為二地來(lái)看，核心經(jīng)濟圈周邊的三、四線(xiàn)城市會(huì )有一個(gè)較好的發(fā)展空間，但也有一些三、四線(xiàn)城市的發(fā)展潛力不大。

　　事實(shí)上，在房地產(chǎn)行業(yè)低迷的2011年，不受限購影響的三、四線(xiàn)城市由于整體的房?jì)r(jià)偏低，出現了普漲的局面。2011年底的時(shí)候達到了一個(gè)高位，但同時(shí)由于市場(chǎng)容量有限，在眼下短期內的調整就很正常了。按照發(fā)展規律，城鎮化的第一個(gè)階段主要以農村人口進(jìn)入城市為主，而此后的第二個(gè)階段，人口將會(huì )由小城鎮向大型城市集中。2012年末，一線(xiàn)城市出現了一波罕見(jiàn)的搶地潮，同樣罕見(jiàn)的還有大型房地產(chǎn)公司的強強聯(lián)合，若“他們都已經(jīng)需要聯(lián)手才能買(mǎi)得起，那小房企又怎能買(mǎi)得起”？花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)地，同時(shí)又面臨調控政策，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)邏輯自然會(huì )與三、四線(xiàn)城市產(chǎn)生差異。有地產(chǎn)學(xué)者表示，在建安成本相差不大的情況下，三、四線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)邏輯一般是靠“走量”，剛進(jìn)入時(shí)的利潤率會(huì )比較低；而一線(xiàn)城市的項目，溢價(jià)率普遍會(huì )高一些。

　　因此，對于一些房地產(chǎn)企業(yè)“重回一線(xiàn)城市”，不少業(yè)內人士的看法仍然是“利潤驅使”，因為預期一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上漲的空間要大一點(diǎn)兒。